Wie ben ik?
Mijn naam is Armand Janisse en al vroeg zat de affiniteit van gebouwen erin. Op de middelbare school had ik bijvoorbeeld interesse in bouwstijlen en de geschiedenis daarvan. Mijn idee toen was dat ik architect wilde worden. Dat is toch allemaal wat anders gelopen… In het kort: Van een bouwkundige opleiding naar een opleiding in vastgoed en makelaardij is uiteindelijk mijn loopbaan begonnen bij een bedrijfsmakelaarskantoor waar ik als register makelaar/- taxateur heb gewerkt. Gedurende deze periode heb ik mij ook bezig gehouden met o.a. beheer van leegstaand vastgoed en was ik gecertificeerd EPA-W en EPA-U adviseur. Vervolgens heb ik de overstap gemaakt naar een Investeringsmaatschappij die ook in eigen beheer vastgoed (her)ontwikkelde. Al met al heb ik in een tijdbestek van 13 jaar het meeste wel meegemaakt in het commerciële vastgoed.
Overstap naar gemeentelijk – / maatschappelijk vastgoed
Inmiddels ben ik meerdere jaren werkzaam bij Metafoor Vastgoed en Software, een advies- en detacheringsbureau met diverse softwaretools. Hier ben ik aan de slag gegaan als vastgoedadviseur in de brede zin van het woord. Telkens weer mag ik in verschillende keukens kijken, bij met name gemeenten, en mij bezighouden met vastgoedbeheer. We hebben het dan over operationeel -, tactisch – en strategisch beheer. Natuurlijk zijn er algemene spelregels waar overheden aan gehouden zijn maar elke opdracht, elk dossier, heeft zijn specifieke aandacht nodig. Dit komt omdat elke gemeente weer anders in elkaar steekt en ieder object heeft zijn specifieke kenmerken. Of het nu om gebouwen of om gronden gaat. Met name gemeenten en provincies beheren objecten die niet alledaags zijn. Denk bijvoorbeeld aan theaters, monumentale gebouwen, gemeentewerken, pachtpercelen, scholen, zwembaden, sporthallen etc. Voor mij betekent dit werken aan gave projecten waar veel bij komt kijken.
Het verschil tussen commercieel en gemeentelijk vastgoed
Waar ik achter ben gekomen en wat de essentie van mijn boodschap is; een steen blijft GEEN steen. Vanuit mijn praktijkervaring zal ik wat voorbeelden schetsen van de verschillen.
Financieel aspect
[geen centen maar maatschappelijke impact]
Mijn ervaring is dat gemeentelijk (en dus ook maatschappelijk) vastgoed breder benaderd moet worden. Waarbij het in commercieel vastgoed veelal draait om financieel rendement, is dat bij gemeentelijk vastgoed nauwelijks het geval. Hierbij komen wel andere belangrijke aspecten om de hoek kijken zoals maatschappelijk rendement. Ook wordt vastgoed om andere redenen aan- en verkocht. Denk hierbij aan strategische aankopen voor bijvoorbeeld realisatie van wooninitiatieven of verkocht omdat het object geen beleidsdoel meer dient. Ook kunnen nadere voorwaarden worden vastgelegd bij verkoop zoals een zelfbewoningsplicht.
Organisatie
[taken en rollen versnipperd]
Waar we in commercieel vastgoed meestal een efficiënte en sturende organisatie tegenkomen (want tijd is geld), is dat bij gemeenten iets minder het geval. Door de historische en versnipperde portefeuille wordt het anders beheerd. Commerciële partijen beheren één portefeuille of het is vanwege redenen opgeknipt in logische mandjes. Zo’n centrale vastgoedafdeling is (nog) niet voor elke gemeente weggelegd. De vastgoedtaken en rollen zijn op verschillende (beleids)afdelingen belegd en zelfs kunnen vastgoedrollen met beleid verweven zijn. De vastgoedafdeling van een commerciële partij is meestal ingericht met duidelijke rollen en taken zoals een makelaar, administratie, accountmanager en portefeuillemanager. Dit is bij een gemeente niet altijd zo. Met ons vastgoed op orde traject helpen wij gemeenten op weg dit professioneler te organiseren.
Beleid en programma’s
[integrale afstemming noodzakelijk]
In veel gevallen wordt er gewerkt vanuit een vastgesteld beleid bij gemeenten. Denk hierbij aan vastgoedbeleid, grondbeleid of accommodatiebeleid. En als dat niet genoeg is, zijn er ook bovenliggende programma’s zoals klimaat/milieu waar de portefeuille onderdeel van uitmaakt. Een overheid heeft een voorbeeldrol en aanjaagfunctie te vervullen, wat inhoudt dat het niet achter mag lopen met bijvoorbeeld verduurzamen. Deze druk kan de nodige politieke opschudding met zich meebrengen. Een commerciële partij heeft meer keuzevrijheid.
Andere portefeuille
[incourant en zeer divers]
Gemeentelijk vastgoed is een structureel en faciliterend onderdeel van een gemeente. De zogenoemde kernportefeuille is bedoeld om beleidsmatige keuzes te ondersteunen, wat inhoudt dat het vastgoed faciliteert in de huisvesting van partijen die beleidsmatig nodig zijn. Denk hierbij aan cultuurpanden, scholen en sportaccommodaties. Verder bestaat de portefeuille uit eigen huisvesting, zoals het gemeentelijk kantoor en de gemeentewerken. Wat ook in de vastgoedportefeuille voorbij kan komen zijn strategische panden of gronden waarbij een maatschappelijke visie aan de orde is. Naast gebouwen zijn er ook gronden in eigendom welke beheerd worden. We kennen allemaal de strookjes snippergroen, maar ook kunnen pachtpercelen van toepassing zijn of bijvoorbeeld hobbygronden. Diversiteit in eigendomsconstructies en zakelijke rechten zijn geen uitzondering in een gemeentelijke portefeuille. Dit allemaal zal je niet snel gaan tegenkomen in een commerciële vastgoedportefeuille.
Andere gebruikers
[geen ondernemers maar verenigingen, stichtingen en exploitatiepartijen]
Een gemeente zorgt voor huisvesting vanuit een maatschappelijk nut. Typische gebruikers zijn bijvoorbeeld sportverenigingen, onderwijsinstellingen, stichtingen als jongerenwerk en theater. Soms zien we ook huisvesting van brandweerkazernes en voedsel- en kledingbanken.
Wet- en regelgeving
[alles onder een vergrootglas]
Een overheidsportefeuille is uiteindelijk bekostigd van grotendeels gemeenschappelijk geld. Diverse wetgeving speelt hierbij een belangrijke rol. Denk hierbij aan de Wet Markt en Overheid die onder andere stelt dat vastgoed kostprijsdekkend uitgegeven dient te worden. Een commerciële partij zal voor een maximaal rendement gaan (markthuur). Een laatste trend is het gelijkheidsbeginsel (Didam-arrest), wat gemeenten nog voorzichtiger heeft gemaakt bij verkoop/verhuur. En als dat niet genoeg is, is het ook nog een grote uitdaging om te voldoen aan de verplichte verduurzamingsopgave.
Conclusie: een bredere scope is noodzakelijk
Een gemeentelijke vastgoedportefeuille is niet te vergelijken met een portefeuille van een commerciële partij. Een bredere scope is van toepassing waar een zuivere en transparante werkwijze bij hoort. De veelzijdigheid van een gemeentelijke vastgoedportefeuille maakt het voor mij uitdagend werk. Geen dag is hetzelfde.
Wat neem ik mee?
Ik merk dat mijn commerciële en pragmatische kijk op zaken, die ik aangeleerd heb gekregen in commercieel vastgoed, wordt gewaardeerd bij gemeenten. Voordat ik ergens aan begin, probeer ik de ‘waarom’ en het grote plaatje duidelijk te krijgen. Ondertussen heb ik de nodige klussen afgerond bij klanten (voornamelijk gemeenten) in de rol van o.a.: assetmanager, projectleider, adviseur vastgoed, opmaak routekaart verduurzamen, implementaties vastgoedbeheersysteem, beheer van gronden, enz. Daarnaast houd ik mij bezig met relatiebeheer samen met enkele collega’s en geef ik cursussen aan internen en externen.
